公益社団法人 ロングライフビル推進協会BELCA 正会員
ABOUT BUILDING DIAGNOSIS
海外においての建物の価値基準はヨーロッパ、特にドイツでは新築の建物よりも古い建物の方が価値があると見なされており、古いものを長く大切に使っていく程に価値が高くなるというストック文化が確立されています。
一方の日本では建築物を築３０年程度で新たに建て替える、所謂スクラップ＆ビルドを繰り返し、建て替える必要のない建物すらもリセットするという新築信仰が未だに根強くあります。しかし近年、不況の時代を迎えている日本社会では、良い物を長く使っていくという考え方が資源面、環境面からみても一般的になっています。
例えば、長寿命化を謳った建物の増加や古い建物・町家のリノベーションの増加、改正宅建業法におけるインスペクションの義務化など、そうした世の中の流れからもストック重視の気運が見て取れます。
高度経済成長期から長らく続いたスクラップ＆ビルドから、ようやくストック重視の社会へと向かっていく中で大事なのは、既存の建築物をいかに長く大事に使っていくか？その為には建物の適切な補修・改修は必須となり、そこには建物の状態を正確に把握する建物調査、診断は必要不可欠なものです。
変化する時代の流れ
・利用者ニーズの多様化・複雑化
利用者の安全性や信頼性・快適性・機能性に限らず柔軟性・保全性・環境への配慮・バリアフリーなど、そのニーズも多岐にわたり複雑化しています。
・限りある資源、地球環境問題への対応
環境への配慮として資源を有効活用することが重要な要素となってきており、長寿命化や改修・用途変更の需要が増加しています。
・ストックマネジメント・不動産証券化
多数の建物の運営管理を適切に行う「ストックマネジメント」の動きや、資産を流動化させるための不動産の証券化等の動きも生まれてきています。
建物診断の活用
・建物の維持保全と診断の必要性
使用者・利用者の多種多様なニーズや地球環境への対応などの社会的要請に対応し、計画的に修繕していくには建物の維持保全を適切に行うだけでは充分ではなく、建物及び設備の定期的な診断が欠かせません。
・適時の建物診断と適切な手入れがビルの資産価値を高めます
建物診断は、建物の資産価値を維持する観点から、専門家としての目で信頼性が高く、公平な立場（第三者性）で行うことが望ましいと言えます。また、建物診断は適切な長期修繕計画の立案や、建物の資産価値を高める上でも重要です。
過去にマンションの耐震偽装問題や欠陥住宅などのトラブルが世間で話題となりました。それを受けて建物の調査は第三者目線による調査が重要とされています。第三者による調査とは、供給側でも需要側でもない利害関係のない第三者の立場からの調査になります。そういった背景からスギテックはどの企業系列にも属さない、独立した調査会社として活動しています。
スギテックでは、大きく分けて以下の３つのカテゴリーで調査・診断及び改修・仕上げ施工をおこなっています。
赤外線カメラを使った劣化診断をはじめ、専用カメラ等を用い建築物を破壊することなく調査をおこないます。
調査をおこなった建物に対し、適切な改修を施します。建物の価値を末永く後世に残すことも我々の使命です。
マイホームはもちろん、人が集まる施設など生活環境に密着した場所を、より安全で快適な環境へ改善します。
建物の運用管理のために
建築構造物は電気設備などの内部機能を除き、躯体や外壁、屋上などは経年による劣化で性能や機能の低下が進行していきます。その経年劣化による性能・機能の低下が起こるまでに、適切な修繕・改修をおこない建物の性能・機能を保ち続けることが必要です。
さらに快適な住環境に対応するためには、それぞれ時代のニーズに合わせた性能の向上も必要になります。また、ただ単純に劣化が発覚したから改修をおこなう、ということではなく長期的に見たライフサイクルコスト（建物の生涯費用）の観点から保全・改修工事の検討をおこない実施していくことが重要となります。
建物の生涯費用
ライフサイクルコストに占める建設費の割合は氷山の一角のようなもので、実に全体の25％程度にすぎません。
建物の良し悪しが決まるのは、建設時の機能性や経済性だけではなく、建物のライフサイクル全体を考えた上での運用や維持保全の利便性、経済性と共に考えることが重要です。
建物が長期に渡りその価値を発揮し続けるには、老朽化などの程度を的確に診断し、建物の機能を維持するために最適な手当てを行うことが大切です。
建物のオーナー様がライフサイクルを考慮し、将来を見据えた計画的な維持保全を行っていけば経年劣化や性能の陳腐化、それに伴う経済的価値の下落に対応できるだけでなく、リニューアルによりビルの価値を向上し投資以上の価値を生むことも可能です。
建築物は長期に機能を維持していく必要がある為、完成したその後にこそ真価が問われます。適切な保全・改修による維持管理をおこなうことで寿命を伸ばすことはもちろん、結果的にランニングコストの削減にも繋がります。建築物の適切な維持保全をおこなうことによる美観や機能の維持、建物の耐久性を確保することは極めて重要だといえるでしょう。
建物の外壁のひび割れや外壁タイルの欠落をはじめ、雨漏りによるシミや錆などで劣化した建物は見た目にもみずぼらしく、著しく外観を損ねるばかりか街としての美観にも悪影響になります。特に賃貸物件では著しいイメージダウンにも繋がりますので早めの対応が求められます。
躯体も施工条件や立地の環境、経年により当然ながら劣化していきます。コンクリートの中性化や強アルカリなどによりボロボロになってしまう前に改修を施します。
建物が劣化することで安全性の低下も招いてしまします。
利用者を不安にさせないためにも改修またはより良い改善をおこない、利用しやすい環境にします。
劣化した建物はそのまま資産価値の低下に繋がります。
建物の保全・改修工事は建物の価値を維持していくためのものとも言えます。
